+420 607 060 064 hybl@akhybl.cz

Nemovitá věc ve společném jmění manželů, u které je v katastru nemovitostí evidován jen jeden z manželů a její následný prodej bez vědomí druhého manžela

13. Lis 2023 | Rodinné právo

Nemovitá věc ve společném jmění manželů, u které je v katastru nemovitostí evidován jen jeden z manželů a její následný prodej bez vědomí druhého manžela

Obecně platí, že součástí společného jmění manželů je to, čeho nabyl jeden z manželů nebo čeho nabyli oba manželé společně za trvání manželství. Výjimky z tohoto obecného pravidla jsou uvedeny zejména v ustanovení § 709 odst. 1 a 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z.“). Typicky se jedná o dědictví, které nabyl jeden z manželů po svém rodiči. V takových případech nabytý majetek (např. nemovitost) není součástí společného jmění manželů a je ve výlučném vlastnictví toho manžela, který nemovitost zdědil. Proto i v katastru nemovitostí bude manžel, který po svém příbuzném dědil, evidován jako výlučný vlastník. Evidovaný stav tak odpovídá stavu právnímu. Existují však i případy, a není jich málo, kdy evidovaný stav v katastru nemovitostí neodpovídá stavu právnímu. V následujícím textu, jak napovídá název tohoto článku, je rozebrána situace, kdy nemovitá věc je nabyta za trvání manželství, stane se dle zákonných pravidel součástí společného jmění manželů, avšak v katastru nemovitostí je evidován jen jeden z manželů.
Uveďme si jednoduchý příklad. Manželé nemají nijak modifikován manželský majetkový režim. Za trvání manželství manželé koupí chalupu, kterou budou využívat k vlastní rekreaci a ke komerčním účelům. Chalupa je financována ze společných peněz manželů. Jako kupující je však v kupní smlouvě uveden jen jeden z manželů. Ve vkladovém řízení katastrální úřad zkoumá jen určité podmínky (viz ustanovení § 17 zákona č. 256/2013 Sb., zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů). Mezi tyto podmínky, které katastrální úřad zkoumá, nepatří to, jestli kupující žije v manželství a v jakém režimu manželé fungují (myšleno jestli např. fungují v zákonném režimu, či v režimu oddělených jmění). Pakliže vkladová listina (kupní smlouva) splňuje veškeré náležitosti a katastrální úřad nezjistí žádné jiné nedostatky či překážky, pro které by nemohl povolit vklad, vklad vlastnického práva povolí a manžel, který je uveden v kupní smlouvě jako kupující, bude v katastru nemovitostí evidován jako výlučný vlastník. Evidovaný stav tak neodpovídá stavu právnímu.
Po nějaké době se manželé rozkmotří a manžel, který je evidován v katastru nemovitostí, se rozhodne chalupu prodat. Učiní tak bez vědomí manželky. Kupující, který projeví o chalupu zájem, si nechá vyjet výpis z katastru nemovitostí – příslušný list vlastnictví a zjistí, že v katastru nemovitostí je jako výlučný vlastník evidována tato osoba (manžel, který chalupu prodává). Chalupu tak od něj v dobré víře odkoupí. Manželka se po nějaké době dozví, že manžel bez jejího vědomí chalupu prodal třetí osobě. Vzhledem k tomu, že se jednalo o chalupu ve společném jmění manželů a manželka má k chalupě určitý vztah, bude chtít chalupu zpět, a proto se rozhodne, že zpochybní celý převod a bude se domáhat relativní neplatnosti ve smyslu ustanovení § 714 odst. 2 o.z. s argumentací, že chalupa byla ve společném jmění manželů a že se nejednalo o běžnou záležitost týkající se společného jmění manželů, a tedy že manžel, který chalupu prodal, potřeboval její souhlas. Bude s touto argumentací manželka úspěšná? Obávám se, že nikoliv.

Ustanovením § 980 odst. 2 o.z. věta první totiž stanoví, že „je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem.“ Účelem tohoto ustanovení je tak ochrana dobré víry třetích osob, kdy domněnka správnosti a úplnosti zápisu má zaručit, aby se na (formálně) zapsaný stav v katastru nemovitostí mohl každý spolehnout, i když je v rozporu se stavem skutečným. Zároveň ustanovení § 984 odst. 1 o.z. stanoví, že „není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.“ Jak judikuje Nejvyšší soud, výše zmíněná ustanovení primárně chrání třetí osoby jednající v důvěře v zápis do veřejného seznamu, přičemž manžel knihovního (evidovaného) vlastníka není tím, koho by bylo zapotřebí takto chránit; naopak je to on, kdo se mohl a měl postarat o uvedení případného nesprávného zápisu do souladu se skutečným právním stavem (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 7. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3070/2021). V našem konkrétním případě tak bylo odpovědností manželky, aby zapsaný stav odpovídal skutečnému právnímu stavu. Toho šlo docílit například tím, že již v době, kdy manželé chalupu kupovali, měla být v kupní smlouvě uvedena i manželka s tím, že nemovitost je nabývána do společného jmění manželů, nebo následně tím, že by manželé učinili společné prohlášení, že nemovitost je ve společném jmění manželů a katastrální úřad by takovou změnu provedl nebo podáním žaloby ze strany manželky a následným zápisem poznámky do katastru nemovitostí (viz ustanovení § 985 o.z.). Pakliže však stav nesprávně evidovaný v katastru nemovitostí nebyl dán do souladu se stavem právním, nemůže se manželka poté, co se dozvěděla, že dobrověrný nabyvatel koupil jejich chalupu, úspěšně domáhat relativní neplatnosti kupní smlouvy. Následné kroky manželky jistě povedou k tomu, aby v rámci vypořádání společného jmění manželů byla hodnota získaná za chalupu vypořádána (a to není vždy jednoduché), navrácení chalupy zpět od dobrověrného nabyvatele však manželka nedocílí.

Na tomto místě se sluší připomenout, že zcela jiná situace nastává, pokud alespoň jeden z manželů je oprávněn nakládat s domem či bytem, kde se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny (pozn. může se jednat o nemovitost ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů či ve společném jmění manželů), a tohoto domu/bytu je k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba. Rodinná domácnost se do katastru nemovitostí nezapisuje. Pakliže se v takovém domě či bytě skutečně nacházela rodinná domácnost manželů nebo rodiny, a tohoto domu/bytu je k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba a manžel takovou nemovitost bez souhlasu manželky prodal, může se manželka dle ustanovení § 747 odst. 2 o.z. domáhat tzv. relativní neplatnosti, a to vůči manželovi, který dům/byt prodal a kupujícímu, který jej nabyl (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 6. 2020 sp. zn. 21 Cdo 3017/2019).

Mgr. Martin Hýbl, advokát

Rodinné právo