Existuje relativně dost případů, ve kterých se v praxi řeší, že na nemovitosti nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou. Prakticky se jedná o případy, kdy mezi pozemkem A a veřejnou komunikací je pozemek B, přičemž jinak než přes pozemek B se vlastník pozemku A na svůj pozemek nedostane. Pakliže se vlastník A se sousedem (vlastníkem pozemku B) nedohodne, může se vlastník pozemku A obrátit na soud, aby soud za náhradu (pozn. nezbytná cesta je vždy za náhradu!) povolil nezbytnou cestu přes sousedův pozemek tak, aby se vlastník pozemku A mohl na svůj pozemek dostat a řádně jej užívat. Vlastník pozemku A však nemá automatický nárok na povolení nezbytné cesty přes sousedův pozemek. Jedním z důvodů, pro který soud nepovolí nezbytnou cestu, je situace, kdy si nedostatek přístupu ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, způsobí z hrubé nedbalosti [viz ustanovení § 1032 odst. 1 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), které stanoví, že „soud nepovolí nezbytnou cestu, způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá.“].

Legální definici hrubé nedbalosti, se kterou občanský zákoník operuje i v oblasti závazků z právních jednání či závazků z deliktů, v občanském zákoníku nenalezneme. Lze však odkázat na soudní praxi, podle které se hrubou nedbalostí rozumí nedbalost nejvyšší intenzity, jež svědčí o lehkomyslném přístupu osoby k plnění jejích povinností, kdy je zanedbán požadavek náležité opatrnosti takovým způsobem, že to svědčí o zřejmé bezohlednosti této osoby k zájmům jiných osob (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 12. 2014, sp. zn. 23 Cdo 2702/2012).

Jak dovozuje soudní praxe, z výše uvedeného vymezení je možné při řešení povolení nezbytné cesty vyjít přiměřeně, neboť je třeba zohlednit, že úprava v ustanovení § 1032 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku primárně nemíří na protiprávní jednání, nýbrž na jednání, která sice za protiprávní považovat nelze, zakládají však důvod k tomu, aby nebyla nezbytná cesta povolena.

Podle Nejvyššího soudu je třeba při řešení otázky, zda nabyvatel jednal hrubě nedbale (či dokonce úmyslně) zvažovat veškeré okolnosti případu. Zejména je třeba při rozhodování o tom, zdali soud povolí či nepovolí nezbytnou cestou, posoudit chování nabyvatele, zcizitele (převodce) a dalších osob (např. sousedů), obsah listin dostupných před nabytím nemovitosti (např. znalecký posudek, výpis z katastru nemovitostí) a konkrétní místní podmínky (např. patrná absence cesty k nabývané nemovitosti).

Při posuzování hrubé nedbalosti tak bude nezbytné zohlednit především a) jak se nabyvatel zajímal o existenci přístupu k nemovité věci, b) zda nabyvatel věděl o absenci přístupu či zda vědět o absenci přístupu měl, c) jak nabyvatel naložil s informací o absenci přístupu, d) zda se nabyvatel pokusil přístup zpravidla již před nabytím nemovitosti získat, e) zda bylo reálné docílit povolením cesty jednáním nabyvatele. Rovněž bude nezbytné přihlédnout k dobré víře nabyvatele v existenci přístupové komunikace vyvolané kupř. vyjádřením zcizitele či stavem v terénu, který pochybnosti o absenci přístupu nevyvolával (blíže viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2016, sp. zn. 22 Cdo 3242/2015).

Příkladem může být situace, kdy je na prodej pozemek za velmi výhodnou cenu právě z toho důvodu, že pozemek není dostatečně spojen s veřejnou komunikací, o čemž kupující ví. Kupující v tom vidí investiční příležitost, a tak se rozhodne pozemek koupit s tím, že po koupi má v plánu zřídit k pozemku nezbytnou cestu přes pozemek souseda a následně koupený pozemek, který bude mít zajištěn přístup, prodat za výrazně vyšší cenu. Před koupí kupující ani prodávající nijak neosloví vlastníka sousedního pozemku, ani neznají jeho stanovisko k tomu, zdali je soused ochotný umožnit zřízení nezbytné cesty. Po koupi se kupující obrátí na souseda, aby mu zřídil právo nezbytné cesty. Ten to k velkému překvapení kupujícího odmítne, a proto kupující podá žalobu k soudu, aby soud povolil nezbytnou cestou. S takovou žalobou však kupující pravděpodobně úspěšný nebude, neboť si zjevně počínal lehkomyslně. Kupující totiž velice dobře věděl, že kupuje pozemek, který nemá zajištěn přístup a tomu i odpovídala kupní cena pozemku. Před koupí prodávající ani kupující neučinili žádné kroky k tomu, aby se pokusili přístup získat, například zasláním písemného dopisu s žádostí o povolení nezbytné cesty, ústním jednáním se sousedem apod. Jinak řečeno, počínali si hrubě nedbale, a proto soud pravděpodobně žalobu zamítne. Soud by „netrestal“ kupujícího za to, že mu soused nechtěl nezbytnou cestu povolit, ale za to, že se vůbec nepokusil se sousedem domluvit či jinak s ním jednat a spoléhal na to, že mu přeci soud nezbytnou cestu povolit musí, když pozemek není spojen s veřejnou komunikací. Pokud by totiž kupující vyvinul aktivitu, snažil se se sousedem domluvit ještě před koupí pozemku, avšak soused by to odmítl, tak by soud v následném soudním sporu hrubou nedbalost na straně kupujícího s největší pravděpodobností neshledal (srov. např. se závěry, ke kterým dospěl Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 30. 1. 2018, sp. zn. 22 Cdo 1470/2016).

Závěrem lze uvést, jak je uvedeno již v úvodních větách tohoto článku, že na povolení nezbytné cesty u nemovitosti, která není spojena s veřejnou cestou, není automatický nárok, jak se někteří kupující mylně domnívají. Občanský zákoník výslovně uvádí několik důvodů, pro které soud nezbytnou cestu nepovolí (jedním z nich je právě hrubá nedbalost toho, kdo o povolení nezbytné cesty žádá). Zájemcům, kteří přemýšlí o koupi nemovitosti, která není spojena s veřejnou cestou, a tím je její prodejní cena logicky nižší a pro kupujícího lákavější, lze jen doporučit, aby si před koupí takové nemovitosti zjistili všechny relevantní skutečnosti týkající se možnosti zřídit na sousedním pozemku právo nezbytné cesty, nebo lépe vynaložili patřičnou (doložitelnou) aktivitu vůči vlastníku sousedního pozemku, přes který chtějí mít zřízeno právo nezbytné cesty, aby při následném soudním sporu soud nedospěl k závěru, že nezbytnou cestu přes pozemek souseda nepovolí (za předpokladu, že by to jinak bylo možné), právě z důvodu hrubé nedbalosti kupujícího, což by jistě výrazným způsobem, v negativním slova smyslu, investici kupujícího ovlivnilo.